Que necesita saber si desea comprar o alquilar una bodega industrial en Medellín y sus municipios cercanos

Normativa de donde está ubicada la bodega industrial

Que necesita saber si desea comprar o alquilar una bodega industrial en Medellín y sus municipios cercanos

Bodega industrial, Al tomar la alternativa de comprar o alquilar una bodega industrial es fundamental para muchos  gerentes, dueños de negocios y compañías; no solo porque supone una gran inversión, tanto si es una compra,  o si se trata de arrendamiento con su canon de arrendamiento mensual;  sino porque hay muchos factores de la bodega industrial y del entorno donde se encuentra que pueden afectar a la actividad económica de la empresa. Esto, evidentemente, si destinamos la bodega a uso propio.

 

Carlos Felipe Niño A

Experto asesor inmobiliario en bodegas

Por: Carlos Felipe Niño Arango

 

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Otra elección  es que busquemos una bodega industrial o comercial  como activo de inversión en bienes raíces, con lo que obtendrá una rentabilidad en valorización y renta. En este caso, los factores a valorar pueden variar ligeramente, pero es importante tenerlos en cuenta al momento de invertir para evaluar el comportamiento del desarrollo futuro de la bodega industrial en la cual está invirtiendo.

¿Qué debemos tener en cuenta al momento de seleccionar una bodega industrial?

El Uso de la bodega industrial

Deberá valorar si quiere destinar la bodega a un uso industrial o comercial.

En este sentido, hay que valorar la actividad  micro y macroeconómica de la zona, para ver si nuestra empresa encaja en ese lugar. Si no es así, se traducirá en una falta de servicios y alejamiento físico de nuestro público objetivo, e incluso nos puede afectar la normativa urbanística actual o futura.

bodega industrial en medellin

Ubicación de la bodega industrial

La ubicación es MUY IMPORTANTE. En primer lugar, debemos tener en cuenta las infraestructuras que hay en la zona, tipo de zona (industrial, mixta, comercial y/o residencial, evaluar las  vías de acceso, la distancia y la accesibilidad de  transporte para clientes, proveedores y empleados, como servicios complementarios de la zona.

Una recomendación es si podemos encontrar sinergias o complementarios en la zona donde se ubica la bodega industrial con nuestro negocio o empresa. Como por ejemplo: empresas de montacargas, transportadoras entre otras alternativas que se pueden evaluar según su empresa

En la ubicación me ha tocado ver empresarios que por que encuentran un bodega más ECONOMICbueno bonito y barato bodegas industrialesA afectan  con la nueva ubicación al personal de la empresa, tanto si nos referimos al actual como al futuro que queramos contratar. La distancia entre la vivienda y el lugar de trabajo de su empleado le puede hacer perder “el saber hacer de su negocio” o trabajadores especializados y difíciles de sustituir. Piénselo dos veces, antes de solo irse para esa bodega industrial,  porque es como se dice en Medellín, Antioquia “…es que es más barata”, no siempre lo que encuentra como BUENA, BONITA Y BARATA; le resulte buena, bonita y muy CARITA.

 

Por otra parte, tenemos que ver si en la zona donde nos trasladamos o instalamos la bodega podemos encontrar personal cualificado con facilidad; si no, atraer trabajadores válidos implicará más sueldo y prestaciones.

Características de la bodega industrial

Cuando nos referimos a características no solo debemos pensar en la superficie  (área) no nos referimos solo al tamaño de la bodega en sí, que es un factor fundamental  es decir, a los metros cuadrados útiles de la bodega o totales construidos. Esta característica  es muy importante, pero también debemos tener en cuenta  otras características o especificaciones que tiene una bodega como son: la altura de la bodega industrial, la distribución de los espacios que necesitamos, el ancho y fondo de la bodega industrial en general y en determinados lugares como corredores de circulación  o puertas de acceso, y algo muy IMPORTANTE la forma geométrica de la bodega.

Tipo de energía y capacidad – Tipo de piso – Tipos de puertas – Tipo de cubierta entre otras

Acondicionamiento de la bodega industrial

Acondicionamiento de la bodega industrial

Valorar los acondicionamientos de una bodega industrial requiere ser metódico y detallista cuando requerimos información.

Por ejemplo, no solo tenemos que preguntar si tiene los suministros básicos  de servicios públicos como son el agua (si es de un prestador de servicios públicos o propia, o como es su suministro de agua), energía (trifásica, monofásica capacidad de en KVA, transformador propio o compartido o gas ( red de gas o por cilindro) , evalué el estado de las instalaciones con un especialista en la materia, y si hay desagües en el piso como se vierten los líquidos de la bodega… Los diferentes elementos estarán definidos por nuestra actividad industrial, lo más recomendable es tener un asesor inmobiliario especialista en bodegas que le ayude a levantar unos requerimientos en compañía de las personas indicadas de su empresa y elaboren una  lista de requerimientos básicos y opcionales para su negocio.

También hay que valorar elementos de infraestructura interna como los muelles de carga, los accesos para automóviles, camiones, tractomulas. Así como el estado de la bodega, el tipo y calidad de los materiales con los que está construida y la antigüedad de la construcción.

Normativa de donde está ubicada la bodega industrial

No solo es tener la normativa específica de su negocio al día, sino, consultar la normativa municipal y urbanística que afecta a la bodega en el lugar donde se encuentra.

Es fundamental solicitar un Certificado de Aprovechamiento Urbanístico sobre la bodega y de uso de suelo para la actividad a desempeñar en la bodega frente a las entidades correspondientes de cada municipio para ver qué tipo de actividad empresarial podemos efectuar en la bodega, ya que algunos sectores o polígonos urbanísticos  tienen restringidas determinadas actividades empresariales.

Normativa de donde está ubicada la bodega industrial

Negociación en las bodegas industriales.

Una vez ha seleccionado la bodega, entramos en el periodo de negociación. Es cierto que este punto no lo tenemos estrictamente en cuenta en la fase de investigación y decisión, pero vale la pena tener en mente nuestras condiciones comerciales, hasta dónde podemos llegar y qué estamos dispuestos a aceptar, ya que muchas operaciones se rompen en este punto porque surgen requerimientos inesperados por cualquiera de las dos partes.

A la hora de negociar no nos tenemos que centrar solamente en conseguir una rebaja en el precio, sino que debemos evaluar todas las condiciones del contrato, y lo que pueden implicar de forma inmediata o en el futuro para nosotros.

En el caso de arrendamiento de bodega:

·         Tiempo de duración del contrato de arrendamiento.

·         Incremento anual del contrato de arrendamiento.

·         Los plazos de avisos.

·         Como se puede cancelar el contrato de arrendamiento.

·         Penalidad por incumplimiento.

·         Destinación de la actividad económica a desarrollar

·         La posibilidad de realizar obras y acondicionamientos.

·         Fecha de la firma del contrato.

Estos por poner algunos ejemplos, son los puntos de negociación más habituales.

En el caso de compra de bodega:

Fundamental tener el acompañamiento de un asesor inmobiliario experto en bodegas y haber revisado un certificado de tradición y libertad de la bodega que está negociando.

·         Entrega de la bodega

·         Fecha de la firma de la promesa de compraventa y de la escritura.

·         Formas de pago

·         Multas

·         Gastos en que se incurren frente a la notaria y las entidades correspondientes.

·         Si es con crédito, leasing  fechas de los desembolsos del dinero.

 

Deberá tener muy claro y entendido como están los impuestos ante el municipio, valores de predial y catastro, pagos pendientes de valorización y otras cargas, si está en construcción  tiempos de entrega, obras de la bodega en curso o acordadas, mobiliario… entre otras más.

En resumen, escoger una bodega industrial es un proceso complejo, pero no tiene por qué ser necesariamente complicado. La mejor opción, y la que escogen la mayoría de empresas, es ponernos en manos de un EXPERTO ASESOR INMOBILIARIO EN BODEGAS que se ocupe de levantar nuestros requerimientos, planificar la búsqueda de bodegas, ayudarnos a seleccionar y, quizás lo más importante, aconsejarnos durante el proceso de negociación y cierre de la operación.

 

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